Polska 2030

Inwestycje rosną, a na nich nastroje

A wraz z nimi optymizm. Jak pisze Property Insider¹: 

„Inwestycje w nieruchomości w Europie osiągnęły poziom 206 mld euro, co stanowi wzrost o 23% w porównaniu z rokiem 2023. Rynek inwestycyjny odbił też w Europie Środkowej z szacunkowymi 7,7 mld euro obrotu. Lwia część tego przypadła na Polskę, w której odnotowano transakcje na łącznie ponad 5 mld euro. Prognozy na 2025 i kolejne lata są optymistyczne".

Popyt zaczyna kształtować się zatem na poziomie sprzed pandemii, a zapowiedź obniżenia stóp procentowych w Polsce i obniżanie stóp w strefie euro wraz z uwolnieniem środków i stopniowym uruchomieniem środków z KPO, jak również zapowiedzi dużych projektów infrastrukturalnych mogą do końca 2025 r. ujawnić całkiem pozytywną sytuację w branży. 

Zdecydowanie okres średniego rozwoju jest już za nami, a jako kraj, gospodarka i rynek wchodzimy w fazę wczesnodojrzałą. Oznacza to, że mierzyć się będziemy z wyzwaniami, z jakimi borykają się rozwinięte kraje Zachodu, Z brakiem rąk do pracy, wysokimi cenami i kosztami, a także kurczącymi się perspektywami rozwoju.

Mierzyć musimy się także z potrzebą znalezienia nowej narracji dla rynku i całej gospodarki, bo stara się wyczerpuje, a utknięcie w pułapce średniego wzrostu nie wydaje się zaspokajać ambicji polskiego rynku nieruchomości i Polaków w ogóle.

Czeka nas budowlana górka?

Jak pisze dr Damian Kaźmierczak, członek zarządu Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa²:

„Trudno mi uwierzyć, że jakikolwiek insider lub uważny obserwator branży budowlanej mógłby nie dostrzegać nadchodzącej kumulacji inwestycji (po 2025 r.) – takiej, która ma szansę przyćmić wszystkie dotychczasowe spiętrzenia. Wiele wskazuje na to, że ta „górka” może być zdecydowanie wyższa niż ta z lat 2017–2018, a tym bardziej przewyższyć szczyt z roku 2011.

Spójrzmy na to chłodnym okiem: w jednej chwili ruszają intensywne prace w segmencie kolejowym, gdzie nakłady inwestycyjne w latach 2027–2028 mają wzrosnąć do 35-40 mld zł/rok (!).

W energetyce czeka nas przebudowa całego (!) systemu energetycznego – same tylko sieci przesyłowe i dystrybucyjne mają pochłonąć 180 mld zł do 2035 r. Do tego dochodzą ogromne inwestycje obronne, jakich w Polsce jeszcze nie realizowaliśmy, oraz rozbudowa bałtyckich portów. Duże projekty drogowe powinny utrzymać poziom nakładów na poziomie ok. 20 mld zł/rok, czeka nas modernizacja dróg lokalnych, a samorządy będą musiały pilnie wydać środki unijne z KPO i budżetu UE na lata 2021–2027.

Na to wszystko nakładają się dwa megaprojekty, jakich w Polsce jeszcze nie było: lotnisko CPK (ponad 40 mld zł) i elektrownia jądrowa w Choczewie (około 200 mld zł)."

To jeden z coraz większej liczby głosów wpisujących się w narrację o nadchodzącym boomie w sferze budowlanej, która również przełoży się na rynek obiektów komercyjnych.

Dodatkowo aktywność inwestorów, prowadzone rozmowy, jak i zapowiedzi kolejnych mocnych inwestycji wskazują, że kolejna pięciolatka ze szczytem w 2031 r. może okazać się jeszcze większym sukcesem niż poprzednie okresy uznawane za rekordowe.

Powtórzona propaganda sukcesu?

Przypomnijmy sobie powszechnie panującą narrację sprzed pandemii (2015–2020). Polska była (nadal w pewnym sensie jest) w niej urealnieniem amerykańskiego snu, który się ziścił.

Świetlana przyszłość i projekcja nieskończonego rozwoju wydawały się niczym niezagrożone. Niska niepewność i duże przekonanie co do słuszności poczynań dawały polskim decydentom ogromny mandat do podejmowania odważnych i szybkich decyzji

Spore zainteresowanie inwestorów lokowaniem centrów usług biznesowych w Polsce, ogromna liczba projektów logistycznych i produkcyjnych w budowie oraz pomimo negatywnych ograniczeń ze strony rządu PIS stabilna kondycja sektora retail, sprawiały, że dynamika rozwoju biznesu nieruchomości wydawała się niczym niezagrożona.

Aż przyszedł okres, w którym wszelkie zasady zostały podważone, a do procesu planowania przemocą wdarła się niepewność.

Oczekiwania zderzyły się z możliwościami, zaczęły być zadawane bardziej właściwe pytania, a napięcie urosło do nieznośnego poziomu. Co z tego wynikło? Skupiliśmy się bardziej na pracy niż na rozmowach, networkingu, zamknięci wewnątrz swoich oddziałów przygotowaliśmy poduszki na lepsze czasy. I te urosły. Giganci tacy jak Budimex mają na kontach ogromne zapasy.

Jednak te poduszki warto wykorzystać w sposób sensowny i zasadny – by potem, gdy pojawi się zwiększone zapotrzebowanie rynku, mieć możliwość skupiania się przede wszystkim na generowaniu kolejnego pieniądza.

Post traumatic stress disorder a nowa rzeczywistość

Wydaje się, że przetrzymaliśmy. Udało się w mniej lub bardziej wymagających warunkach przetrwać dołek. Nie piszę tego z wielkim przekonaniem, bo liczę się z tym, że za chwilę może nadlecieć kolejny czarny łabędź, jednak i na optymizm trzeba być przygotowanym. 

Zbiorowa narracja oparta na pokusie powrotu do historii sukcesu ma naturalne tendencje do odradzania się. Nie spodziewam się zatem, że w tym cyklu będzie inaczej. Obudzimy się ponownie w Polsce sukcesu, jednego dnia nastroje mocno się zmienią i zostaną ustalone. 

Mówi się, że kryzysu najczęściej doświadcza się po raz pierwszy, potem wszystko wygląda już tak samo. I faktycznie to pierwszy mój w pełni doświadczony i przeżyty kryzys, który mnie zmienił. Myślę, że dla wielu aktorów rynku oraz profesjonalistów z rynku doświadczenie może być podobne. Gołym okiem obserwujemy wymianę pokoleniową kadr. 

Wiele bardzo doświadczonych osób na seniorskich stanowiskach straciło pracę, działy leasingu i developmentu zostały odchudzone do maksimum, a masa profesjonalistów zadała sobie pytanie – jak funkcjonować dalej? 

Pytanie to uwolniło po pierwsze ogromny potencjał niezależnej wiedzy dostępnej na wyciągnięcie ręki po raz pierwszy w tak przystępnej postaci, a po drugie –  potencjał kreatywności w postaci idei, koncepcji oraz innowacji w postaci firm technologicznych, zarówno start-upów, jak i firm, które bez kompleksów świadczą usługi doradcze, konsultingowe i eksperckie – często w formie jednoosobowych działalności. 

W nagłym obliczu poradzenia sobie kolejno z kryzysami: workplace, energetycznym, spadku zainteresowania zakupami w realu, rosnącymi kosztami, bezpieczeństwa działy nieruchomości, wewnętrzne i zewnętrzne, zostały wystawione na ciężką próbę i poradziły sobie z nimi jak zwykle – według swoich możliwości. 

Jednak w obliczu zmagań z tymi historycznymi wyzwaniami zrozumiały, że poszukiwanie własnej ścieżki i dopasowania do rynku jest jeszcze ważniejsze niż przedtem. 

Czy zatem owczy pęd ku trendom i bezrefleksyjne naśladownictwo będą widoczne w perspektywie kolejnych pięciu lat? 

Nasi corporate real estate managerowie, facility managerowie i office managerowie odnoszą sukcesy w strukturach międzynarodowych, a polscy innowatorzy uczestniczą w najważniejszych projektach transformacji sektora real estate i obszaru FM w największych organizacjach na świecie, a polskie innowacje cieszą się coraz większym zainteresowaniem.

Mamy zatem wiedzę, produkty i rozwiązania, a także przekonanie i dowody, że rynek faktycznie ich potrzebuje. By móc je jednak właściwie skonsumować, potrzebny jest popyt. Spójrzmy na główne źródła, z których pochodzić może kapitał.

To otoczenie rokuje bardzo dobrze i wydaje się, że czeka nas kolejnych kilka mocnych lat. Również renoma polskiej myśli biznesowej i szkoły nieruchomości zaczyna być dostrzegana na świecie.

Możliwy efekt interferencji

REIT

Ze strony rządowej płyną kolejne pozytywne sygnały o procesowaniu legendarnej już ustawy o REIT-ach…. Choć telenowela z jej wprowadzeniem ciągnie się już niemal dekadę i cały czas nie mamy w kraju dojrzałego wehikułu inwestycyjnego z formatem prawnym, który pozwalałby skierować strumień inwestycyjny na nieruchomości komercyjne, to jeśli dojdzie do skutku ustawa regulująca ten obszar, możemy spodziewać się instytucjonalnego napływu wielu miliardów złotych!

Wzorem np. Czech, o czym mówi Michał Białas w wywiadzie tego numeru, mogą zacząć powstawać fundusze jak choćby czeski Accolade, które dadzą zarobić zwykłemu Kowalskiemu na inwestycjach w nieruchomości komercyjne. 

Zatem jeśli wszystko pójdzie dobrze, to w perspektywie kolejnych pięciu lat możemy być świadkami tworzenia się zupełnie nowego rynku usług i doradztwa, jak również zapotrzebowania na profesjonalnych asset managerów operujących w warunkach obsługi kapitału typowo polskiego. 

Jak do tej pory obsługa kapitału zagranicznego wychodzi nam świetnie, dlaczego zatem jako kraj nie mielibyśmy sobie radzić z tym obszarem własnymi asset managerami? Zresztą polskie REIT-y to szansa również na kapitał krajowy, który mógłby być efektywnie inwestowany w rynek nieruchomości.  Polecam bardzo ciekawe rozważania na temat REIT-ów opublikowane przez magazyn „Real Times”.

PRS i mieszkaniówka

Ciekawym zagadnieniem są dalsze losy PRS-ów, które choć w skali całego rynku są wciąż marginalnym zagadnieniem, to jednak budzą dziś sporo negatywnych emocji. W ogóle deweloperzy mieszkaniowi nie mają ostatnio dobrej prasy, a skanalizowanie hejtu płynącego ze strony społeczeństwa na takie instytucje jak PZFD sprawiają, że powstaje uzasadnione pytanie o to, czy za chwilę nie będziemy świadkami głębszego regulowania obszaru sprzedaży mieszkań, czego dowodem może być nowa ustawa zobowiązująca sprzedawców mieszkań do jawnego informowania potencjalnych klientów o cenie sprzedaży. Kolejnym dowodem na potwierdzenie tej tezy może być fakt, że rząd wycofał się z dofinansowywania mechanizmów kredytowych, które spotkały się z ogromną krytyką społeczną. 

Dostęp do mieszkań i zaspokojenie problemów mieszkaniowych nowego, ambitnego pokolenia wchodzącego na rynek pracy będzie z pewnością sporym wyzwaniem nie tylko kolejnych lat, ale i nadchodzącej dekady. Jak to zwykle bywa, strona rządowa może zwyczajnie nie poradzić sobie ze skalą zagadnienia, zwłaszcza przy niestabilnej sytuacji polityki wewnątrzkrajowej, co prowadzić będzie do ponownego wprowadzenia mechanizmów wsparcia zakupu i powrotu do tej idei – zwłaszcza jeśli na rynku utrwali się hamowanie wzrostu cen mieszkań, a możliwości zakupowe Polaków wzrosną. 

Administracja publiczna 

Zagadką nadal jest obszar administracji publicznej, który choć coraz częściej konsultuje się z rynkiem komercyjnym i korzysta z profesjonalnych usług, to jednak cały czas w skali kraju i gospodarki jego udział w tym rynku pozostaje sprawą marginalną. Z całą pewnością rynek komercyjny nie wykorzystuje nawet ułamka ogromnego potencjału, jaki drzemie w miliardach wydawanych rocznie na utrzymanie i zarządzanie obiektami wszelkiego typu przez jednostki publiczne.

To z pewnością ogromne wyzwanie dla całej branży, by próbować tworzyć mechanizmy docierania do strony publicznej i otwierać ją na ten poziom profesjonalizmu w obsłudze, który często jest dla drugiej strony zwyczajnie niedostępny, przez ograniczenia wynikające z procedur zamówień publicznych bądź przez niechęć i przekonanie co do funkcji outsourcingu, mającego złą prasę wśród pracowników, zatem wyborców. 

Problem w tym że rąk do pracy już brakuje, a sytuacja będzie się tylko pogarszać.

Czy polska administracja publiczna i jej strona zarządcza, decydująca, będzie miała odwagę polityczną, by rozpocząć dojrzałą rozmowę o plusach korzystania z tej formy dostarczania usług? Tego nie wiem… Wiem natomiast, że może być do tego zwyczajnie zmuszona. Zmuszona brakiem pracowników, rosnącymi oczekiwaniami jakościowymi po stronie obywateli, ale także rosnącą presją na koszty, która wymaga wdrażania systemowych rozwiązań, jakich strona publiczna sama w szybkim tempie sobie dostarczyć nie może. 

Jednak z pewnością otwarcie tego rynku na nowe może oznaczać dalszy ogromny wzrost całej branży, jej integrację i połączenie z dojściem do modelu dostarczania usług z krajów takich jak Francja, Niemcy czy Wilka Brytania, które już dawno zrozumiały, że zarządzanie swoimi assetami w kontekście 50–100 lat wymaga wyznaczania standardów kreacji dobrych przykładów i realizowania wzorców, za jakimi może podążać rynek komercyjny. Dziś jest zupełnie na odwrót i dlatego też myślę, że przed nami fala ogromnego przemodelowania rynku.

Workplace a open space 

Open office do 2032 r. będzie miał zaledwie 20-proc. udział w rynku – tak wskazują badania JLL³.

Co to oznacza? Że biura przejdą ogromne zmiany, czeka nas popyt na modernizację porównywalny być może do tego, gdy rynek z wielkim optymizmem wchodził w okres open space. Nie łudźmy się jednak, że tym razem rynek pójdzie za nowymi propozycjami tak samo chętnie jak w latach ubiegłych, gdy owczy pęd ku tworzeniu wyłącznie przestrzeni otwartych był nie tylko dominujący, ale także obrazował pewien stan mentalny biznesu chcącego wygenerować rzeczywistość alternatywną oferującą pracownikom wartość często wyłącznie teoretyczną…

Czy odpowiedź na to, jak mają wyglądać biura, przyniosą neuronauka i strategiczne podejście do badań pracowniczych? Nie wiem. Wiem na pewno, że jeśli workplace managerowie chcą zacząć sterować łódką, to muszą przynieść do stołów zarządów wartość, która będzie opierała się na nowej metodyce, wizji i umiejętnościach. 

Nowe space plany będą z pewnością przeciwieństwem podejścia skrajnej otwartości na rzecz wspierania skupienia i zmniejszenia poziomu dystrakcji wśród pracowników. Zresztą ta wartość i jej tożsamość określone zostaną na styku drogi pomiędzy pracownikiem i pracodawcą, którzy być może dzięki efektowi Trumpa będą mogli znowu usiąść do stołu, gdzie poważnie dyskutowana będzie przyszłość workplace’u. 

Tradycjonalistom przypomnę, że koniec open space’ów był przewidywany od dawna, ale na powrót regularnych gabinetów dla każdego również nie ma raczej co liczyć. Więcej będzie inteligentnych, pełnych rozwiązań AV pomieszczeń do współpracy o różnej intensywności i to właśnie w niej tkwić będzie cała tajemnica rynku. 

Obiekty na topie 

Jak wynika z raportu Deloitte Real Estate Confidence Survey for Central Europe 2025, oprócz tego, że czujemy się pewniejsi, a przyszłość rysuje się w jasnych barwach, na topie będą obiekty energetyczne, centra danych i opieka zdrowotna⁴:

„Sektory wschodzące, takie jak nowa infrastruktura energetyczna, centra danych i opieka zdrowotna, są najczęściej wskazywane jako najbardziej atrakcyjne i oczekuje się, że będą dynamicznie rozwijać się w ciągu najbliższych pięciu lat. Ponad 20% uczestników badania wskazało je jako obszary, na których zamierzają skupić się w 2025 r".

Centra danych – bez wątpienia czeka nas okres skupienia się na obiektach będących dziś domem mocy obliczeniowej dla rosnącej działki AI. W przetwarzaniu danych Polska nadal jest w ogonie Europy i choć ograniczają nas położenie i trudny rynek energetyczny, to wydaje się, że peak wzrostu nowych mocy jest przed nami.

Polska ma jednak ogromny problem jeśli chodzi o konkurencyjność krajowych obiektów data center- chodzi bowiem o koszty energii oraz czarne lub brązowe źródło jego pochodzenia. W agendzie największych hiper skalerów oraz firm wykorzystujących AI czynnik ten jest kluczowy jeśli chodzi o podejmowanie decyzji o lokacji centrów mocy obliczeniowych.

Energetyka to dziś nie tylko linie przesyłowe, nowe źródła wytwarzania, ale przede wszystkim ogromna zmiana mentalna i biznesowa, jaka dokonuje się po stronie właścicieli, którzy zrozumieli, że jeśli ich biznes, a zarazem biznes najemców, ma pozostać konkurencyjny, to niezbędne jest podniesienie konkurencji energetycznej. 

Dlatego też kolejne lata będą nam upływały pod znakiem szeroko pojętej transformacji energetycznej z naciskiem na budowę elastyczności energetycznej, autokonsumpcję, a także poszukiwanie nowych modeli konsumpcji i wytwarzania opartych na klastrach energii czy spółdzielniach energetycznych.

Jak wyjaśnia Jolanta Szymańska z E.ON Polska w kontekście kosztów tej transformacji:

„Dystrybutorzy energii planują zainwestować do 2030 r. aż 130 mld zł we współpracy z Urzędem Regulacji Energetyki. Na poziomie unijnym mowa o inwestycjach rzędu 80 mld euro rocznie.

Kluczowym wyzwaniem jest uczynienie transformacji społecznie akceptowalną – koszty przejścia na czystą energię nie mogą być zbyt wysokie. Jakie rozwiązania mogą to umożliwić? OZE, efektywność energetyczna, cyfryzacja i większa elastyczność systemów".

Mamy zatem do czynienia z projektami o gigantycznej skali. Dlatego też warto, by strona popytowa zrozumiała również swoją rolę i szanse w tej transformacji i podejmowała szerokie działania zmierzające do wchodzenia w modele energetyczne XXI w. Niestety, wciąż jednak zamawiający wykazują się generalnie niską świadomością i kulturą zarządzania energią. Mamy dobre przykłady właścicieli i organizacji stawiających na systemowe zarządzanie energią, jednak wciąż jest wiele do zrobienia. 

O logistyce i biurowcach przeczytają Państwo w innych częściach tego wydania.

Podsumowanie

1 kwietnia odbędzie się konferencja Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych, której jesteśmy patronem medialnym. „Teraz Polska!” – to hasło główne wydarzenia, na którym być może dowiemy się, czy nastąpi zmiana w narracji branży. Wszystko jednak wskazuje na to, że choć 2025 będzie jeszcze okresem rozruchu, to 2026 r. ruszy mocno z kopyta. 

Miejmy jednak nadzieję, że pięciolatka, która jest przed nami, sprawi, że spróbujemy działać inaczej. Mądrzej, z większą wiarą na zmianę paradygmatu. Być może wtedy polska myśl nieruchomości komercyjnych wyprzedzi zagranicę – czego Państwu i sobie życzę.