Czego oczekują fundusze od AM?

Asset Management (w rozumieniu zarządzania aktywami funduszy) odgrywa kluczową rolę w sektorze nieruchomości komercyjnych. Jest pomostem między zainwestowanym kapitałem a realnymi dobrami pozyskanymi za jego pomocą. Skuteczne zarządzanie aktywami nieruchomościowymi wymaga nie tylko dogłębnej wiedzy o rynku, lecz także umiejętności analitycznych, technologicznych i strategicznych.

Celem niniejszego artykułu jest analiza aktualnych trendów i nowych wymagań inwestorów wobec Asset Managementu. Zbadamy, w jaki sposób zmieniają się oczekiwania funduszy w obliczu nowych wyzwań; jakie kompetencje są dziś istotne dla Asset Managera oraz w jakim kierunku zmierza przyszłość zarządzania aktywami w sektorze nieruchomości.

Tradycyjna rola Asset Managera w zarządzaniu aktywami funduszy

Rola Asset Managera w branży nieruchomości była dotychczas kojarzona przede wszystkim z optymalizacją portfela, zarządzaniem ryzykiem, doradztwem inwestycyjnym i optymalizacją kosztów. Do tego można dodać identyfikowanie najważniejszych i stabilnych źródeł przychodu, zarządzanie satysfakcją najemców oraz raportowanie finansowe wraz z opracowywaniem i nadzorem nad realizacją budżetu. Przyjrzyjmy się bliżej poszczególnym zadaniom. 

Rys historyczny

Do historycznych oczekiwań funduszy należą przede wszystkim: 

• stabilne zwroty, 
• wzrost wartości aktywów,
• efektywne zarządzanie operacyjne.

Inwestorzy z sektora nieruchomości komercyjnych oczekują zapewnienia przewidywalnych i stabilnych zwrotów z inwestycji, nawet w obliczu zmienności rynkowej. Ponadto, w okresie tzw. Cyklu inwestycyjnego należy aktywnie dążyć do zwiększania wartości posiadanych nieruchomości realizując strategiczne inwestycje i modernizacje. Jeśli chodzi o efektywność operacyjną, oczekuje się, że Asset Managerowie będą skutecznie minimalizować koszty bieżące, dążąc do satysfakcji najemców oraz maksymalizować przychody z posiadanych nieruchomości zgodnie z oczekiwaniami udziałowców funduszy.

Kluczowe zadania Asset Managera

Profesjonalny Asset Manager dąży do zaspokojenia przywołanych powyżej oczekiwań, animując szereg podstawowych procesów, wśród których należy wymienić:

• Optymalizację portfela inwestycyjnego – aby skutecznie optymalizować portfel inwestycyjny należy regularnie analizować i dostosowywać strategie, uwzględniając takie czynniki, jak: urbanizacja, zmiany demograficzne oraz rozwój technologiczny;
• Zarządzanie ryzykiem – identyfikacja i ocena ryzyk związanych z inwestycjami (takich jak wahania rynkowe czy zmiany regulacyjne) pozwala na opracowanie strategii minimalizujących potencjalne straty;
• Strategię inwestycyjną – do zadań zarządzającego aktywami należy opracowanie długoterminowych planów inwestycyjnych, które uwzględniają aktualne trendy rynkowe;
• Obniżanie kosztów – zwiększanie efektywności poprzez redukcję kosztów operacyjnych;
• Identyfikację najważniejszych i stabilnych źródeł przychodu – analiza trendów rynkowych oraz preferencji najemców pozwala na zlokalizowanie i rozwijanie najbardziej dochodowych segmentów rynku nieruchomości;
• Zarządzanie satysfakcją najemców – należy przez to rozumieć dbałość o relacje z najemcami poprzez zapewnienie wysokiej jakości usług oraz szybkie reagowanie na ich potrzeby i uwagi, co przekłada się na długoterminowe umowy najmu i stabilność przychodów;
• Raportowanie finansowe i budżetowanie – regularne monitorowanie wyników finansowych oraz precyzyjne planowanie budżetu umożliwia podejmowanie świadomych decyzji inwestycyjnych i operacyjnych.

Dobre praktyki w Asset Management

Profesjonalny zarządca portfela inwestycyjnego wprowadza również w życie dobre praktyki managerskie. Łączą one zwyczaje zmierzające do kreowania atrakcyjnego wizerunku organizacji/marki osobistej, przede wszystkim zapewniając efektywność poprzez minimalizację inwazyjności inwestycji dla otaczającego środowiska. Do najważniejszych z nich należą:

• Dbałość o zrównoważony rozwój – należy uwzględniać w strategiach inwestycyjnych i operacyjnych aspekty związane z ochroną środowiska, odpowiedzialnością społeczną oraz ładem korporacyjnym. Odpowiada to również rosnącym oczekiwaniom inwestorów i najemców;
• Transparentność komunikacji – regularne i przejrzyste informowanie inwestorów oraz najemców o wynikach finansowych, planach inwestycyjnych oraz wszelkich istotnych zmianach dotyczących zarządzanych nieruchomości budujemy zaufanie naszych partnerów;

• Elastyczność i adaptacja – realizujemy to poprzez szybkie reagowanie na zmieniające się warunki rynkowe oraz potrzeby najemców, dostosowując na bieżąco oferty i strategię zarządzania aktywami;
• Integracja technologii – następuje w wyniku wdrażania nowoczesnych narzędzi i systemów informatycznych, takich jak platformy do zarządzania nieruchomościami czy analityka danych. Celem jest usprawnienie procesów decyzyjnych i operacyjnych.

2. Nowe wyzwania i oczekiwania funduszy

Jak już wspomniałem na wstępie rynek nieruchomości komercyjnych ulega ciągłym zmianom. Stawia to przed Asset Managerami nowe wyzwania. Pojawiają się nowe sektory inwestycyjne, takie jak PRS czy mixed-use developments. Wymagają one od zarządzających aktywami elastyczności i innowacyjnego podejścia. Obszary takie jak zrównoważony rozwój (ESG), digitalizacja, cyberbezpieczeństwo, elastyczność w zarządzaniu ryzykiem oraz dywersyfikacja przychodów odgrywają coraz większą rolę w kształtowaniu strategii inwestycyjnej.

ESG jako kluczowy czynnik decyzyjny

Na pierwszy plan wysuwa się tutaj polityka ESG (Environmental, Social, Governance), która staje się coraz częściej podstawowym czynnikiem decyzyjnym. Fundusze inwestycyjne kładą większy nacisk na zrównoważony rozwój, oczekując od swoich managerów implementacji praktyk zgodnych z zasadami ESG oraz automatyzacji tych procesów. Wymagania te obejmują m.in. redukcję emisji CO₂, efektywne gospodarowanie zasobami oraz zapewnienie odpowiednich warunków pracy i bezpieczeństwa dla użytkowników obiektów. Należy podkreślić również znaczenie niezależnych audytów jako czynnika moderującego cele i sposoby ich osiągania.

Digitalizacja i wykorzystanie danych w zarządzaniu nieruchomościami

Kolejnym wyzwaniem jest postępująca digitalizacja i wykorzystanie danych w zarządzaniu nieruchomościami. Postęp technologiczny rewolucjonizuje wszystkie sfery naszego życia, w tym również sektor nieruchomości. Wykorzystanie big data oraz sztucznej inteligencji (AI) umożliwia głęboką analizę rynku, przewidywanie trendów oraz podejmowanie bardziej świadomych decyzji inwestycyjnych. Efektywne wykorzystanie nowoczesnych technologii, takich jak sztuczna inteligencja czy automatyzacja procesów staje się wyznacznikiem skutecznego managera.

Cyberbezpieczeństwo

Nie możemy także zapominać o bezpieczeństwie przetwarzanych danych. Cyberzagrożenia stają się poważnym problemem, któremu należy skutecznie przeciwdziałać. Wraz z rosnącą digitalizacją, kwestia cyberbezpieczeństwa staje się jednym z priorytetów. Zagrożenia związane z cyberatakami mogą prowadzić do poważnych konsekwencji finansowych, a także do erozji reputacji firm wśród klientów i innych partnerów biznesowych.

Elastyczność i zarządzanie ryzykiem

Elastyczność w adaptacji do zmieniających się warunków rynkowych oraz umiejętne zarządzanie ryzykiem stały się ważnymi elementami strategii zarządzania aktywami. Przyczyniają się do tego liczne trudności w prognozie ewentualnych kryzysów. Sam charakter kryzysu odnotowuje coraz większe zmiany. Dotychczasowe reguły fluktuacji rynku uległy zachwianiu. Istotnego znaczenia nabiera pieniądz wirtualny, kryptowaluty. Pojawiają się możliwości inwestycyjne, które prowadzą do gwałtownej akumulacji kapitału w trudno dających się zidentyfikować segmentach społecznych. Globalna polityka zaczyna zmierzać do coraz bardziej jawnego lekceważenia satus quo w stosunkach międzynarodowych. Przestrzeganie prawa staje się coraz bardziej abstrakcyjne i zaczyna tonąć w relatywiźmie. Nie należy więc się dziwić, że inwestorzy poszukują obecnie sektorów odpornych na kryzysy. Znajdują je w takich segmentach jak logistyka, mieszkania na wynajem (PRS) czy life sciences. 

Dywersyfikacja przychodów

Konsekwencją coraz mniej stabilnego rynku staje się dążenie do dywersyfikacji przychodów. Tradycyjny model oparty wyłącznie na stabilnych, długoterminowych przychodach z najmu ustępuje miejsca bardziej zróżnicowanym strategiom. Zarządzający aktywami poszukują dodatkowych źródeł dochodu, takich jak krótkoterminowe wynajmy przestrzeni, organizacja eventów czy świadczenie usług dodatkowych dla najemców.

Multidyscyplinarność

Coraz większego znaczenia nabiera również multidyscyplinarność. W gospodarce, gdzie personel w dalszym ciągu postrzegany jest jako największy koszt, od którego zaczyna się oszczędności, wymagania w stosunku do managerów rosną. Nacisk na posiadanie umiejętności z wielu dziedzin, a także sztuka ich efektywnego wykorzystywania jest tym, czego oczekują inwestorzy. Współczesny Asset Manager musi posiadać szerokie kwalifikacje, obejmujące (poza wiedzą z zakresu zarządzania nieruchomościami) również znajomość finansów, prawa, technologii oraz marketingu.

Jakie kompetencje są dziś istotne dla Asset Managera?

Współczesny Asset Manager działa w szybko zmieniającym się otoczeniu, które wymaga nie tylko dogłębnej wiedzy o nieruchomościach, lecz także umiejętności analitycznych, technologicznych i strategicznych. Istotne kompetencje, które decydują o skuteczności zarządzania aktywami, obejmują:

Umiejętność analizy danych i znajomość narzędzi technologicznych

Cyfryzacja rynku nieruchomości sprawia, że Asset Managerowie muszą biegle posługiwać się narzędziami analitycznymi. Równolegle organizacje wciąż dążą do optymalizacji kosztów. W konsekwencji rola Analityka, jako samodzielnego pracownika traci na znaczeniu. Managerowie siłą rzeczy zostali niejako zmuszeni do przejęcia znacznej części odpowiedzialności za opracowywanie oraz dostarczanie analiz i raportów.

Multidyscyplinarność

Zarządzanie aktywami nieruchomościowymi wymaga szerokiej wiedzy z różnych dziedzin, w tym: finansów, prawa, inżynierii, ESG i technologii. Asset Manager nie może ograniczać się jedynie do kwestii operacyjnych – jego skuteczność zależy od zdolności do analizy trendów rynkowych i umiejętności integrowania różnych obszarów wiedzy. Zrozumienie mechanizmów rządzących różnymi typami nieruchomości (biurowymi, magazynowymi, handlowymi, hotelowymi, mixed-use) pozwala lepiej dopasować strategie inwestycyjne do zmieniającego się rynku.

Wiedza z zakresu ESG i umiejętność dostosowania strategii do nowych regulacji

Fundusze coraz częściej wymagają zgodności portfeli nieruchomości z zasadami ESG, co oznacza, że Asset Managerowie muszą posiadać wiedzę dotyczącą regulacji, takich jak taksonomia UE czy SFDR. Umiejętność dostosowania strategii zarządzania aktywami do wymagań zrównoważonego rozwoju obejmuje m.in. ograniczenie emisji CO₂, poprawę efektywności energetycznej oraz wdrażanie rozwiązań ekologicznych w budynkach. Coraz większą rolę odgrywa także transparentność raportowania, która pozwala funduszom na ocenę wpływu inwestycji na środowisko i społeczeństwo.

Umiejętność przewidywania zmian rynkowych i elastyczność w adaptacji

W niepewnym środowisku rynkowym, zdolność przewidywania trendów i dostosowywania strategii do zmieniających się warunków gospodarczych jest kluczowa. Pandemia COVID-19 pokazała, jak istotne jest szybkie reagowanie na nowe wyzwania – rosnące znaczenie sektora logistyki, rozwój rynku PRS (mieszkań na wynajem) czy zmiany w sektorze biurowym wymagają od Asset Managerów umiejętności analizy makro i mikroekonomicznej oraz podejmowania decyzji opartych na długoterminowych scenariuszach.

Elastyczność i szybkie reagowanie na zmiany

W świecie, gdzie geopolityka, inflacja i zmiany regulacyjne mogą drastycznie wpłynąć na rynek nieruchomości, Asset Managerowie muszą być gotowi na natychmiastowe dostosowanie swoich założeń. To oznacza zdolność do szybkiej reorganizacji portfela, negocjacji warunków najmu czy poszukiwania nowych źródeł przychodu. Umiejętność pracy w niestabilnych warunkach oraz zdolność do innowacyjnego myślenia i adaptacji stanowią jedne z najważniejszych cech nowoczesnego Asset Managera.

Przyszłość Asset Managementu – w jakim kierunku zmierzamy?

Zarządzanie aktywami w sektorze nieruchomości podąża w ślad za postępem. Nowe technologie, oczekiwania inwestorów i formy finansowania to czynniki, które implikują zmiany. Wraz z rosnącą złożonością rynku rola Asset Managera również ulega przekształceniu. Nie jest łatwo określić, w którym kierunku podążą zmiany, jednak postarajmy się rozważyć kilka ewentualności.

Strategiczny doradca

Globalna niestabilność gospodarcza, ESG oraz cyfryzacja powodują, że osoba zarządzająca aktywami inwestycyjnymi przestaje być wyłącznie managerem operacyjnym, a coraz częściej pełni funkcję strategicznego doradcy funduszy. Inwestorzy oczekują od niego, jako od profesjonalisty będącego najbliżej ich aktywów, nie tylko optymalizacji portfela i kontroli kosztów, ale także zdolności do przewidywania zmian rynkowych i wskazywania innowacyjnych kierunków inwestycji. Coraz częściej zarządcy współpracują z funduszami w zakresie dywersyfikacji alokacji kapitału, minimalizacji ryzyka oraz strategii dostosowania nieruchomości do nowych regulacji i trendów. Jako przykład można tutaj przytoczyć chociażby to, co miało miejsce w przypadku rosnącego znaczenia przestrzeni mixed-use czy nieruchomości sektorowych (life sciences, logistyka miejska, PRS).

Nowe formy finansowania

Nie zapominajmy też o wpływie nowych form finansowania inwestycji, tj.  crowdfunding, zielone obligacje, bitcoin. Crowdfunding nieruchomościowy pozwala na partycypację wielu inwestorów w pojedynczych projektach, co ułatwia finansowanie mniejszych lub bardziej ryzykownych inwestycji. Zielone obligacje, emitowane w celu finansowania projektów zrównoważonego rozwoju, stają się coraz popularniejsze wśród funduszy dążących do spełnienia kryteriów ESG. Coraz więcej mówi się także o wykorzystaniu kryptowalut w sektorze nieruchomości. Chociaż bitcoin i inne kryptowaluty wciąż są traktowane jako niestabilne aktywa, niektóre firmy już eksperymentują z transakcjami nieruchomościowymi opartymi na blockchainie, co może w przyszłości wpłynąć na sposób pozyskiwania kapitału na inwestycje. W szerszej perspektywie mamy już pierwsze oznaki przełomu w tej kwestii. W ramach ciekawostki można tutaj przytoczyć chociażby ostatnią decyzję organu wymiaru sprawiedliwości, pozwalającą na wpłatę zabezpieczenia w kryptowalucie jako kaucji za oskarżonego w procesie karnym.

Tokenizacja

Obserwujemy również wpływ tokenizacji na zarządzanie aktywami. Tokenizacja nieruchomości, czyli reprezentowanie udziałów w aktywach poprzez cyfrowe tokeny na blockchainie, może zrewolucjonizować rynek inwestycji w tej branży. Dzięki temu możliwe jest dzielenie dużych aktywów na mniejsze jednostki, co zwiększa płynność rynku i otwiera dostęp do inwestycji dla szerszego grona uczestników. Taka technologia umożliwia funduszom i Asset Managerom zarządzanie portfelami w sposób bardziej elastyczny, a także ułatwia pozyskiwanie kapitału na nowe projekty.

Rola private equity i funduszy venture capital 

Zarysowuje się także możliwość zwiększenia roli private equity i funduszy venture capital w rynku nieruchomości komercyjnych. Inwestorzy tego rodzaju coraz częściej interesują się nieruchomościami jako elementem dywersyfikacji portfela. W szczególności sektory innowacyjne, takie jak nieruchomości technologiczne (np. data centers), przestrzenie dla startupów, czy life sciences, przyciągają kapitał od funduszy, które wcześniej koncentrowały się na rynkach IT czy biotech. Wzrost tego trendu sprawia, że Asset Managerowie muszą posiadać coraz większą wiedzę na temat nowych form finansowania i modeli biznesowych, które mogą wpłynąć na sposób zarządzania aktywami.

Czy AI może przejąć zadania analityczne Asset Managera?

Pojawiają się również wątpliwości, czy zadania analityczne Asset Managera można delegować technologii AI, a zadania operacyjne scedować na innych członków zespołów? Rozważania te nie są pozbawione podstaw. Już w tej chwili zadania do niedawna wykonywane przez analityków zostały niemal w całości przejęte przez managerów. Rozwój sztucznej inteligencji i zaawansowanej analityki danych może znacząco usprawnić zarządzanie aktywami. AI jest w stanie po części analizować trendy rynkowe, przewidywać fluktuacje wartości nieruchomości, a także optymalizować koszty operacyjne poprzez automatyzację procesów raportowania i prognozowania finansowego. Możliwe jest także wykorzystanie algorytmów do zarządzania najmem, negocjowania umów czy analizowania efektywności energetycznej budynków. 

Czy można delegować zadania operacyjne?

Pomimo rosnącej roli technologii, czynnik ludzki wciąż pozostaje kluczowy, jeśli chodzi o stronę operacyjną – negocjacje, budowanie relacji z inwestorami i najemcami, a także podejmowanie decyzji strategicznych wymagają kompetencji i doświadczenia, których AI nie jest obecnie w stanie w pełni zastąpić. Nie należy jednak zapominać o możliwościach, jakimi dysponują zarządcy nieruchomości, managerowie inwestycyjni czy też zarządzający najmem. Jeśli rola analityka z powodzeniem może być przejęta przez technologie, to czynności operacyjne mogłyby zostać delegowane do personelu, który poniekąd część z nich wykonuje. Pozostaje tylko pytanie, czy może się to odbyć z korzyścią dla efektywności.

Podsumowanie i wnioski

Zarządzanie aktywami w nieruchomościach ewoluuje w stronę roli strategicznej, technologizacji procesów i otwartości na nowe formy finansowania. Asset Managerowie przestają być wyłącznie operatorami portfeli – stają się doradcami funduszy, integrując wiedzę z zakresu finansów, ESG i nowych technologii.

Choć AI, blockchain i inne innowacje nie wyeliminują Asset Managerów, znacząco zmienią ich sposób działania. Kluczowe będzie inwestowanie w kompetencje cyfrowe, wdrażanie zaawansowanej analityki i współpraca z ekspertami od ESG, cyberbezpieczeństwa i danych. Równie istotne będzie monitorowanie zmian regulacyjnych i dostosowywanie strategii inwestycyjnych.

W kolejnych latach technologie, takie jak AI, big data i IoT, będą odgrywać coraz większą rolę, a rosnąca świadomość ekologiczna i wymogi cyberbezpieczeństwa wpłyną na strategie zarządzania. Tokenizacja nieruchomości może zwiększyć płynność rynku i poszerzyć grono inwestorów.

Współczesny Asset Manager łączy kompetencje analityczne, technologiczne i strategiczne. Umiejętność przewidywania zmian rynkowych oraz dostosowywania strategii do wymogów ESG i innowacji technologicznych stanowi fundament skutecznego zarządzania aktywami w dynamicznym środowisku.

‍