Rynek dostawców FM w Polsce

Między hybrydą a pustymi biurami – FM na zakręcie

W obliczu dynamicznie zmieniającego się środowiska biznesowego branża FM stoi przed dużymi wyzwaniami. Rosnące koszty energii, nacisk na zrównoważony rozwój oraz postępująca cyfryzacja zmuszają zarządców obiektów do fundamentalnego przemyślenia dotychczasowych strategii działania. 

Dodatkowo, zmieniające się oczekiwania pracowników względem przestrzeni biurowej, szczególnie w kontekście modeli hybrydowych, stawiają przed branżą FM nowe wymagania w zakresie elastyczności i adaptacyjności zarządzanych powierzchni. Dzisiaj większość firm oferuje możliwość pracy zdalnej, co sprawiło, że rynek nieruchomości biurowych stanął przed ogromnym wyzwaniem. Z badania CBRE wynika, że obecnie w kontaktach z inwestorami widoczny jest mocny trend planów konwersji obiektów biurowych na hotelowe. Jest to spowodowane zapewnieniem stabilności przychodów dla inwestorów, jak również zagospodarowaniem atrakcyjnych lokalizacji w centrach miast [1].

Wraz z rozwojem rynku, co prawda spowolnionym, ale w dalszym ciągu rozwojem, rosną też wymagania co do jakości i zakresu usług FM. Już nie wystarczy samo utrzymanie czystości i sprawności technicznej obiektów. Oczekuje się pełnego wsparcia w zarządzaniu nieruchomościami, optymalizacji kosztów, podnoszeniu efektywności energetycznej, a także wdrażania innowacyjnych rozwiązań poprawiających komfort użytkowników. Mówimy więc o postępowej transformacji obszaru FM, od którego dzisiaj oczekuje się dostarczenia kompleksowej usługi, w formie workplace wellbeing.

Kiedy drony zastąpią techników?

W dobie cyfryzacji i automatyzacji coraz większe znaczenie w branży FM odgrywa technologia. Systemy BMS (Building Management System), CAFM (Computer Aided Facility Management), czujniki IoT, aplikacje mobilne dla użytkowników – to tylko niektóre z rozwiązań, które na dobre zagościły w nowoczesnych biurowcach. Przychody na polskim rynku smart home w 2024 r. mają osiągnąć poziom 538,6 mln dol., co oznaczałoby wzrost o 19,7% rok do roku – wynika z danych Statista.

Co istotne, eksperci spodziewają się dalszego dwucyfrowego wzrostu w kolejnych latach, przeciętnie o 13,24% rocznie w okresie 2024–2028. Jeśli analitycy mają rację, to wartość sprzedaży na polskim rynku inteligentnego domu powiększy się w ciągu czterech lat o kolejne około 1,3 mld zł, do poziomu 3,55 mld zł. W tym czasie krajowa „penetracja” rozwiązań smart home ma wzrosnąć dwukrotnie, do 28,4% gospodarstw domowych w 2028 r. – przewiduje Statista [2].

Sztuczna inteligencja (AI) to kolejny przełom, który zmienia oblicze branży. Algorytmy AI potrafią analizować ogromne ilości danych z sensorów w budynkach, przewidywać awarie, optymalizować zużycie energii czy sterować automatyką. Dostawcy FM, którzy nie nadążają za postępem technologicznym, już wkrótce mogą zostać w tyle za konkurencją.

W Kaufland Polska postęp technologiczny obserwujemy z ogromną ciekawością i optymizmem. Już dzisiaj wykorzystujemy drony do inspekcji dachów i elewacji naszych nieruchomości, a także do kontroli poprawności montażu instalacji fotowoltaicznych. Operator drona z kamerą wysokiej rozdzielczości w krótkim czasie skanuje duże powierzchnie i wykrywa potencjalne usterki, niewidoczne gołym okiem. Skraca to czas i koszty w porównaniu z tradycyjnymi przeglądami, eliminując jednocześnie ryzyko pracy na wysokościach.

Wykorzystujemy także technologię dronów podwodnych, które jeszcze niedawno były na rynku czymś zupełnie nowym. Dzisiaj służą nam do badania zbiorników, bez konieczności opróżniania ich z ogromnych mas wody, które w sobie przechowują. To jednoczesna oszczędność zasobów czasowych i finansowych.

ISO to za mało – wyścig po zielone certyfikaty

W branży FM jakość świadczonych usług jest kluczowa. W celu jej zapewnienia coraz powszechniejsze stają się systemy zarządzania jakością zgodne z normami ISO 9001, ISO 41001 (dla usług FM), ISO 14001 (zarządzanie środowiskowe) czy ISO 45001 (zarządzanie BHP), a także ISO 50001 (zarządzanie energią), który w Kaufland wdrożyliśmy w 2018 r. 

Warto też wspomnieć o standardach środowiskowych takich jak LEED, BREEAM, WELL, które oceniają budynki pod kątem ich wpływu na otoczenie i zdrowie użytkowników. 

Uważam, że jedną z ważniejszych zasad, którą sam kieruję się zarówno w życiu prywatnym, jak i biznesie, jest to, aby najpierw wymagać od siebie, a dopiero potem od innych.

Kaufland Polska w 2023 r. uzyskał certyfikację BREEAM dla obiektu Centrum Usług Wspólnych we Wrocławiu, abyśmy jako organizacja mogli poznać międzynarodowe dobre praktyki i skorzystać z nich w ramach działalności w obszarze nieruchomości w całej Polsce. Od dostawców usług FM możemy więc dzisiaj także oczekiwać znajomości tych wytycznych i umiejętności utrzymania parametrów budynków na wymaganym poziomie.

Jak wybrać partnera FM i nie zwariować?

Dla mnie jako zamawiającego niezwykle istotny jest proces wyboru dostawcy usług. Poza standardowymi kryteriami, jak cena, referencje czy zasoby techniczne i ludzkie, coraz większą wagę przykładamy do kompetencji miękkich pracowników. 

Obsługa klienta, komunikacja, postawa proaktywna – to cechy, których oczekujemy od zespołów w naszych obiektach. Według badania IFMA top 8 umiejętności, których będziemy oczekiwać od facility managerów, to:

1. zarządzanie zmianą,
2. zarządzanie czasem,
3. zarządzanie relacjami,
4. negocjacje,
5. kreatywność,
6. komunikacja,
7. zwinność,
8. pokora [3].

To jednoznacznie wskazuje, że czasy twardej, specjalistycznej wiedzy, okraszonej „budowlanym” językiem komunikacji to przeszłość.

Rynek dostawców FM w Polsce ewoluuje

Dzisiaj dobrą praktyką jest organizowanie wizyt referencyjnych w lokalizacjach należących do innych klientów oferenta. Pozwala to ocenić faktyczną jakość świadczonych usług, porozmawiać bezpośrednio z personelem, zobaczyć stosowane maszyny i narzędzia, a przede wszystkim zapytać o relacje, komunikację, czasy reakcji, elastyczność i responsywność. Portfolio klientów i współpraca z renomowanymi markami też jest oczywiście brana pod uwagę.

Nie bez znaczenia pozostaje kondycja finansowa potencjalnego partnera. Współpraca w ramach umów trwa zazwyczaj kilka lat, a koszty usług stanowią dużą pozycję w budżecie nieruchomości. Musimy mieć pewność, że wykonawca będzie w stanie realizować umowę przez cały okres jej trwania.

Srebrne tsunami w branży

Jednym z kluczowych wyzwań branży FM jest pozyskiwanie i utrzymanie wykwalifikowanych pracowników. Wynika to po części ze zmiany pokoleniowej – duża grupa doświadczonych specjalistów odchodzi na emeryturę, a zastąpienie ich młodymi adeptami nie jest łatwe.

Według International Facility Management Association (IFMA) średni wiek facility managera wynosi obecnie 49 lat, a w ciągu następnej dekady połowa obecnych pracowników FM przejdzie na emeryturę. Chociaż programy szkolnictwa wyższego kończy rocznie około 2000 studentów przeszkolonych w zakresie zarządzania obiektami, popyt w branży jest znacznie większy [4].

Zawody techniczne nie cieszą się obecnie dużą popularnością, a ścieżka edukacji zawodowej często nie nadąża za potrzebami rynku. Obecnie istnieje nie tylko luka w umiejętnościach, ale także brakuje osób rozpoczynających pracę w tym obszarze. Rezultatem będą nieruchomości w kiepskim stanie technicznym, „niezaopiekowane” kwestie związane z bezpieczeństwem i utracone możliwości dobrze płatnej, satysfakcjonującej pracy.

Firmy FM stawiają więc na rozwój własnych kadr poprzez programy stażowe i praktyki. Starsi stażem pracownicy przekazują swoją wiedzę młodszym kolegom, ucząc ich nie tylko obsługi instalacji, ale też dzieląc się doświadczeniem w kontakcie z klientem. Tworzone są całe ścieżki kariery, pozwalające rozpocząć pracę na podstawowym stanowisku technika czy pracownika serwisu sprzątającego i dojść do poziomu kierownika obiektu lub specjalisty. 

W ramach naszego zespołu w Pionie Zarządzania Nieruchomościami jest to także częsty do zaobserwowania scenariusz – osoby, które rozpoczynały swoją karierę w nieruchomościach od pracy biurowej, po czasie decydują się na pracę w terenie i objęcie stanowisk kierowniczych ds. infrastruktury technicznej. Taka transformacja pozwala na naturalną rotację na stanowiskach w firmie i zapewnia bardzo dobrą znajomość podstaw, systemów i obsługi obiektów z poziomu biura, co przekłada się później na lepsze i bardziej trafne decyzje w terenie.

Warto docenić też podnoszenie kompetencji poprzez system szkoleń. Duże organizacje mają własne działy szkoleń, gdzie przekazywana jest zarówno wiedza techniczna, jak i ta dotycząca standardów bezpieczeństwa, obsługi klienta czy ochrony środowiska. 

Działy HR w tych organizacjach mają pełne ręce roboty – muszą rekrutować z lokalnych rynków, budować wizerunek pracodawcy, dbać o systemy motywacyjne i integrować mocno zróżnicowane zespoły. Sięgają po nowoczesne narzędzia rekrutacji i komunikacji, wykorzystują social media oraz organizują eventy na uczelniach. Na koniec września 2024 roku stopa bezrobocia w Polsce wyniosła zaledwie 5,0% [5], co sprawia, że rynek pracy stał się rynkiem pracownika, także w branży FM.

Co nas czeka – miliardy w branży czy technologiczna przepaść?

Branża FM w Polsce musi szybko reagować na zmieniające się potrzeby i nowe wyzwania technologiczne. Firmy, które dostosują się do cyfrowej rzeczywistości i postawią na świadczenie wysokiej jakości usług poprzez dobrze wyszkolone kadry, mają szansę zostać liderami. 

W procesie rozwoju kluczowa jest bliska współpraca z klientami i dostawcami, która pozwoli ulepszać procesy i szybko reagować na trendy.

My jako zamawiający będziemy wspierać takie partnerskie podejście i wspólnie pracować na zrównoważony rozwój branży FM. Wiele udało się już osiągnąć – według raportu firmy badawczej Frost & Sullivan przewiduje się, że europejski rynek zarządzania obiektami osiągnie wartość 330,01 mld USD do 2030 r., rosnąc przy CAGR (Compound Annual Growth Rate – stopa zwrotu z inwestycji w okresie jej trwania) na poziomie 3,2% od 2024 r. [6]

Ale równie dużo pracy jeszcze przed nami. Konieczne jest ciągłe inwestowanie w ludzi, nowe technologie i rozwiązania optymalizujące koszty, przy jednoczesnym podnoszeniu poziomu obsługi. Trzymamy kciuki za firmy, które mają odwagę podejmować ambitne wyzwania i wyznaczać trendy.

‍